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不動産投資には様々なコストが発生してきます。
前回は不動産購入時に必要となりましたが今回は継続的に必要となるコストです。
ここでは不動産所有時に必要となる、コストの説明をしたいと思います。



不動産を所得していると、利用している、していないに関係なく費用がかかってきます。
全ての不動産には「固定資産税」と「都市計画税」という税金があり、毎年支払わなければなりません。

取得対象	1年間の税率
固定資産税	固定資産税評価額（課税標準）×1.4%
都市計画税	固定資産税評価額（課税標準）×0.3%

※　固定資産税評価額が土地30万、建物20万以下の場合に固定資産税は非課税となります。

固定資産税の課税標準は固定資産税評価額ですが、現在ほとんどの土地が負担調整措置として一定額減額されています。
都市計画税は都市計画で定められた市街化区域内にある土地、家屋に対して課税されます。
上記は標準税率ですが、税率は不動産の所在する各市町村で異なる場合があります。

住宅用土地について住宅1戸につき200�uまでの部分が、固定資産税については6分の1に、都市計画税については3分の1にそれぞれ軽減されます。
200�uを超える部分について、固定資産税は3分の1に、都市計画税は3分の2にそれぞれ軽減されます。



不動産運用にあたり、固定資産税と都市計画税以外に管理コストが発生します。
不動産の中では大きく２つの管理コストが存在します。

1. 建物管理(維持管理)
2. 入居者(テナント)管理

1. 建物管理とは建物を維持するのに必要となる管理のことです。
共用場所の清掃やエレベータの保守点検などの管理維持費は管理者の負担になります。
どこまで専門業者に委託するか、保険をどうするかなどで維持費も変わってくるでしょう。
しかし、優良なテナントを確保する為にもある程度のコストをかける必要があると思います。

2. 入居者管理とは賃料の集金、滞納されたときの督促や入退居の手続きなどがあります。
また、オーナーのリスクを軽減するために滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社や賃料の集金代行を行う不動産管理会社に頼むのも1つの手です。
しかし、ここでも依頼することにより、管理は楽になりますが費用が高くなってしまいます。



個人が不動産から得られる家賃（不動産所得）などの収入には税金が課せられます。
不動産所得の計算は 不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費(※)
※　固定資産税、都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利など

不動産所得の税率は超過累進税率(所得金額に応じて税率が高くなる)なので、所得が多い程、高い税率になります。
また、不動産所得は総合課税の対象で、給与所得（給料）があった場合それも合算された金額の税金が算出されます。
さらに所得税、住民税は併せると最低15％〜最高50％の税率となっており、所得が高くなれば税負担も重くなります。

課税所得金額	税率	控除額
200万円以下	15%	-
200万円超〜330万円以下	20%	10万円
330万円超〜700万円以下	30%	43万円
700万円超〜900万円以下	33%	64万円
900万円超〜1,800万円以下	43%	154万円
1,800万円超え	50%	280万円

このように不動産投資は税負担が大きいのです。
家賃収入から出資を差し引くと利回りが思っているよりも低くなってしまっているということもあります。
今までのコストを考えしっかりとコストを出しましょう。